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Obtener un préstamo hipotecario hoy en día no es fácil, pero con estos siete pasos clave tal vez sea más rápido. (Jebb Harris/The Register)

Siete pasos claves para obtener un préstamo hipotecario

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The Associated Press

Las tasas hipotecarias han llegado a su nivel más bajo, a menos del cuatro por ciento. Eso estaría perfecto, tan sólo si se pudiera adquirir un préstamo, pero eso ya no es fácil.

Después de que los préstamos eran tan fáciles de obtener, los prestamistas comenzaron a hacer todo más difícil, dejando sin suerte a muchas personas que esperaban comprar casa.

Sin embargo, hay algunas cosas que los aspirantes a ser dueños de casas pueden hacer para poder calificar para un préstamo hipotecario. Aquí les mostramos siete cosas que usted puede hacer:

1. Mejore su calificación crediticia. Si su calificación es menor de 620, por medida de la compañía FICO, basada en Minneapolis, va hacer mucho más difícil.

Incluso si su calificación crediticia es buena, los bancos reservan la mejor tasa de interés para las personas que tienen mejor crédito, típicamente 740 o mejor. Si una mala calificación crediticia le aumenta la tasa de interés, usted podría terminar pagando hasta 85,000 dólares más en un préstamo de 400,000 dólares, según Tracy Becker, presidente de North Shore Advisory, una compañía de reparación de créditos en Nueva York.

Para saber en qué posición está usted, comience por revisar su calificación crediticia, la puede obtener gratis en annualcreditreport.com, haga eso preferiblemente seis meses antes de comenzar a buscar una casa. Usted puede obtener un reporte de crédito cada 12 meses de cada una de las tres compañías crediticias: Experian, TransUnion, y Equifax. Asegúrese que su reporte no tenga errores, por ejemplo, si hay reportes de balances incorrectos o pagos tardíos. Si esto sucede, debe reportarlo a la compañía crediticia.

Matthew Gratalo, de Real Estate Mortgage Network en River Edge, Nueva Jersey, le dio un ejemplo a uno de sus clientes: sus reportes estaban llenos de problemas, incluyendo una ejecución hipotecaria, una bancarrota, que de hecho le pertenecían a otra persona que se apellidaba igual.

Estos reportes son la base de la calificación creada por FICO. La calificación, que varía entre 300 y 850, se utiliza por el prestatario para determinar si usted es elegible para un préstamo, y para determinar la tasa de interés. Puede obtener una copia de su calificación por 15.95 dólares en MyFico.com.

Su calificación crediticia puede estar dañada enormemente por cosas que parecen pequeñas, como pagos tardíos en las tarjetas de crédito, una factura médica sin pagar o una factura telefónica que llegó a colecciones.

Si su historial de crédito no es muy atractivo, siempre hay maneras de mejorarlo, aunque tal vez tome algo de tiempo. Un paso clave es asegurarse de pagar todas sus facturas a tiempo. Haga que le envíen mensajes de texto o correos electrónicos para recordarle cuándo toca pagar. Pague sus deudas lo más pronto posible. No cierre tarjetas sin usar, pero tampoco abra nuevas tarjetas.

“Tal vez no sea el mejor comprador hoy, pero tiene la habilidad de cambiar eso dramáticamente”, dijo Al Engel, vicepresidente ejecutivo de Valley National Barcop en Wayne, Nueva Jersey.

2. Decida cuál préstamo es el mejor para usted: Las hipotecas fijas ofrecen más seguridad, ya que la tasa de interés nunca aumenta; ahora que las tasas están en su nivel más bajo, siempre hay una buena razón por la cual querer tener una tasa fija. De otro modo, una tasa ajustable ofrece una tasa más baja, que tal vez funcione mejor si usted espera mudarse en algunos años.

Un préstamo de 30 años mantendrá el pago mensual bajo, pero si puede pagar un poco más y reducir su préstamo a 15 años tal vez podría ahorrar su interés y por lo tanto, ahorrar miles de dólares. Por ejemplo, un préstamo de 300,000 a 3.7 por ciento durante 30 años termina siendo un préstamo de 497,000 dólares. Escoja un préstamo de 15 años a tres por ciento y se ahorrará más de 120,000 dólares.

Si tiene menos de 20 por ciento del costo de la casa para el enganche, usted puede obtener una casa de la Administración de Vivienda Federal (FHA, por sus siglas en inglés), o una hipoteca convencional con un seguro privado. Los préstamos de FHA necesitan un enganche tan bajo como el 3.5 por ciento, pero también incluyen un costo de hasta 1.5 por ciento de la hipoteca, aparte de una cuota anual del 1.15 por ciento, según Keith Gumbinger de HSH.com, una compañía que se mantiene al tanto del mercado hipotecario.

El seguro hipotecario privado típicamente cuesta menos de uno por ciento al año y varía según la calificación crediticia del prestatario y del enganche. Otra ventaja del PMI es que eventualmente se cancela, ya que el dueño de casa tiene el 20 por ciento de equidad en la propiedad. Pero para recibir un préstamo convencional con PMI, probablemente necesitará un enganche del diez por ciento y una mejor calificación crediticia, según prestamistas.

3. Busque mucho. Investigue con varios prestamistas, no tan sólo los que recomienda su agente de bienes raíces. Compare tasas de interés y el costo de cierre como solicitudes, evaluaciones y cosas por el estilo. Estos costos, por lo general, terminan siendo aproximadamente un dos por ciento del costo total, según Gumbinger.

Hay algunas “malas personas” dentro del mercado con las que se tiene que tener cuidado, después del estallido de la burbuja inmobiliaria.

Michael Moskowitz, presidente de Equity Now, un prestamistas anima a los prestatarios a preguntarle a las compañías inmobiliarias sobre nombres de clientes anteriores y sobre su experiencia. “Necesita asegurarse que está lidiando con alguien de confianza”, dijo.

4. Obtenga una pre-aprobación. Los prestamistas le darán cartas de precalificación, que son estimados informales de la cantidad del préstamo que es asequible para usted. Pero usted debería ir un paso más allá y obtener una carta de pre-aprobación, que es un compromiso por parte del prestamista. Para obtener una, usted necesitará mostrarle al prestamista documentación para comprobar sus ingresos, deudas y activo de capital. Aunque una pre-aprobación no es un contrato legal, es una manera de mostrarle al vendedor y a los agentes de bienes raíces que usted es un comprador serio.

Una carta de pre aprobación y una copia de su calificación crediticia, asumiendo que es más alta de 740, puede ser un fuerte argumento a su favor si usted está compitiendo con otro comprador, dijo Becker. Los vendedores a veces aceptan ofertas menores, para compradores mejor calificados y que pueden demostrar que sí pueden llevar a cabo el trato.

5. Prepárese para mostrar mucho papeleo. Fannie Mae y Freddie Mac, las entidades gubernamentales que garantizan préstamos, están forzando a prestamistas a pedir mucha más documentación en estos tiempos, incluyendo talones de cheque, impuestos, declaraciones de bancos, “cualquier cosa que pueda comprobar qué tipo de prestatario es”, dijo Gumbinger. Pedirán documentos nuevos, como talones de cheque justo antes de cerrar, para asegurar que nada ha cambiado.

“Necesitamos poder tocar, sentir y ver la fuente de ingresos para pagar el préstamo”, dijo Engel, de Valley National.

A causa de estos estándares tan difíciles, Gratalo recomienda que comience a guardar sus talones de cheques, declaraciones de banco, cheques para la renta cancelados y otros papeles antes de comenzar a buscar casa o préstamo.

6. Considere “locking it in” o fijarlo. Muchos prestamistas le ofrecen a los prestatarios la oportunidad de fijar su tasa de interés durante 45 días, y algunos hasta 60 días, ya sea gratis o por una pequeña cuota. Gumbinger aconseja que los compradores consideren hacer esto, en especial ahora, ya que no hay mucha oportunidad de que la tasa de interés baje más.

“No hay mucha posibilidad de que el interés baje mucho”, dijo Gumbinger. Él recomienda una fijación de 60 días, que sería suficiente para llevar a cabo el trato.

7. No lo eche a perder en el último minuto. Ya que tiene la aprobación de su préstamo y ha hecho una oferta a una casa, no tire todo ese trabajo a la basura haciendo cosas que hagan que la gente dude de usted. No deje su trabajo o saque un préstamo para comprar un auto. No solicite una tarjeta de crédito (ni de tiendas), no lo haga aunque las tiendas le ofrezcan un descuento por hacerlo.

El prestamistas tendrá que volver a revisar su estatus en el trabajo y su historial crediticio, justo antes de cerrar el trato. Los agentes de bienes raíces han dicho muchas veces que los tratos se tardan cuando el prestatario decide comprar un auto nuevo o solicitar una nueva tarjeta de crédito, justo antes de se aprobado para una hipoteca.

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