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(Justin Sullivan/Getty Images)
Parece que el mercado inmobiliario se volvió loco. Ahora es más barato comprar que rentar.

Comprar casa, más barato que rentar

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The Associated Press

El mercado inmobiliario se ha vuelto loco.

Los pagos mensuales al comprar una casa ahora son más baratos que los alquileres mensuales de una casa similar en los condados del norte de San Diego y el sureste de Riverside, según un análisis del condado y datos recopilados por el periódico North County Times.

Dentro de un mercado inmobiliario tradicional, los pagos de hipoteca más los impuestos resultan ser mucho más caros que tan sólo el alquiler de una casa: el interés de un crédito de impuestos y una larga preferencia de comprar han creado una demanda que hace que la gente pague más por comprar una casa, y los dueños de viviendas ahora deben bajar las rentas para atraer clientes.

Pero después de que comenzó la crisis inmobiliaria en el 2007, los residentes locales se han vuelto dudosos de comprar una casa, y muchos previos dueños de casas ya no tienen el crédito para obtener una hipoteca. Los inversionistas han comprado casas de ejecuciones hipotecarias y en muchos casos las han rentado. Pero no han podido dar abasto con la demanda, y con eso el precio de los alquileres ha subido.

Mientras tanto, los precios de las casas se han desplumado y las tasas de interés han caído a menos de un cuatro por ciento, el nivel más bajo en 40 años. La combinación de varios factores ha creado un mercado inmobiliario en el norte de San Diego y el sureste de Riverside en donde los dueños de casas están obteniendo mejores tratos que los que alquilan, por lo menos después de haber pagado su enganche.

“No creo que esto haya pasado antes”, dijo G.U. Krueger, el economista principal de HousingEcon.com . “Es una función de la enorme caída de precios que ha dejado a muchas personas tambaleándose”.

O como dijo Tyson Lund, agente de bienes raíces de la ciudad de Carlsbald, “es absurdo”.

Los compradores que han dado de enganche un 20 por ciento del costo de una vivienda promedio y están pagando un 3.9 por ciento de interés en un préstamo convencional de 30 años, tendrán un pago de hipoteca menor en 23 de los 34 códigos postales del condado. Algunos compradores tienen préstamos atrasados por parte de la Administración de Viviendas Federal (FHA, por sus siglas en inglés), lo cual les permite hacer un pago con un enganche del 3.5 por ciento del precio total de la vivienda, lo que significa que pagan más en pagos mensuales. Pero a pesar de eso, aquellos dueños de casas aún están pagando menos renta que la mitad de todos los códigos al norte del condado.

En el sureste del condado de Riverside, los compradores de casa hacen un enganche del 20 por ciento para comprar en 13 de los 15 códigos postales y pagan menos que lo que por lo regular se paga de renta. Incluso las personas que tienen préstamos por medio de FHA aún pagan menos que otras personas que rentan dentro de los mismos códigos postales.

Dan Bogdanksi, un maestro, y su esposa compraron una casa en French Valley por 600,000 dólares en 2005, cuando los precios de las casas subieron.

Luego cuando la economía se desplomó, entre el 2005 y 2009, los precios al sureste del condado de Riverside cayeron un 55 por ciento y los precios al norte del condado de San Diego cayeron un 40 por ciento, según datos de asesores de estos dos condados. Como resultado de esa caída tan rápida de precios, las ejecuciones hipotecarias aumentaron, los bancos confiscaron 58,000 casas en el norte de San Diego y el sureste del condado de Riverside entre 2006 y 2011, según datos de ForeclosureRadar. Durante ese período también hubo un gran aumento de ventas cortas, los dueños de casas vendieron sus propiedades por menos dinero que el que ellos debían al banco.

“Muchas personas que perdieron sus hogares, tienen que vivir en algún lugar. Así que tienen que rentar”, dijo Krueger.

Bogdanksi dijo que él y su esposa se dieron cuenta que no podrían vender su casa para obtener ganancias, cuando empezaron a ver los precios de las viviendas bajar y empezaron a ver muchas ejecuciones hipotecarias a su alrededor.

En el 2009 dejaron de hacer pagos y llevaron a cabo una ejecución hipotecaria por 300,000 dólares.

Durante tres años rentaron una casa en Murrieta por 1,650 dólares al mes, antes de decidir que querían comprar de nuevo. Bogdanski prefiere el control de ser dueño de su propia casa, pero nunca hubiera buscado comprar si no tuviera sentido hacerlo. Ahora ya está en escrow para una casa en French Valley de 200,000 dólares, con un 3.5 de enganche y un 3.85 de interés para un préstamo de 30 años.

“El pago de nuestra casa será menos que nuestra renta”, dijo Bogdanski. “Estamos comprando esta casa con la intención de rentarla en cierto punto. La casa debe ser rentable para poder tener oportunidad de un ingreso”.

En el código postal de French Valley, las rentas de casas son de un promedio de 2,055 dólares al mes, pero el pago de una hipoteca dentro de ese mismo vecindario es de 1,232 dólares, lo cual equivale a un descuento del 40 por ciento.

El análisis viene de una comparación de precios llevada a cabo por North County Times, con respecto a precios promedio de transacciones recopiladas entre los condados de San Diego y Riverside. Las rentas de casas unifamiliares fueron proporcionadas por un servicio de listado de Gregory Moser, un agente de bienes raíces de San Marcos y Craigslist.

Claro que hay muchas cosas no incluidas en los cálculos. El análisis no amortiza los diferentes enganches de las casas, ni incluye los costos de mantenimiento que los dueños de casas han tenido que invertir para mantener su casa apta para vivir, aunque muchos economistas discuten que la deducción de impuestos que ofreció el gobierno federal ayuda a equilibrar esos gastos. Aún así los cálculos dependen de si el dueño de casa tiene dinero para el enganche y el crédito para el préstamo. En 2011 los bancos aumentaron los requisitos para aquellos que quieren préstamos, haciendo el proceso mucho más difícil.

Aparte de eso, la información sobre los alquileres incluye muchas rentas pero está muy lejos de ser la lista completa: los dueños de casas muchas veces ponen propiedades en los clasificados del periódico o directamente por medio de gerentes de propiedades, y por lo tanto no pueden ser incluidas.

La tendencia es contraria en algunos de los códigos postales más caros como Del Mar, Solana Beach, Rancho Santa Fe y algunos de los lugares más caros de Temecula. La gente que acaba de perder sus casas a causa de una ejecución hipotecaria tal vez no pueda pagar renta en esos lugares, así que la demanda es más baja. También hay pocas personas que quieren rentar propiedades con intereses muy altos, como lo hace la gente con más dinero dijo Len Baron, profesor de bienes raíces en Corky McMillin Center para Bienes Raíces de la Universidad de San Diego. Eso empuja los precios en aquellos vecindarios y suprime las rentas.

“Cuando se fija en las rentas para casas más caras, no es la misma situación”, dijo Baron.

En realidad nadie sabe cuánto tiempo va a durar este mercado tan inusual. La falta de propiedades a la venta ya ha comenzado una guerra entre las personas que buscan comprar, lo que está haciendo que aumenten los precios de éstas. Pero la clave para que la tendencia siga son intereses de cuatro por ciento, según dijo Nathan Moeder, un experto de The London Group en San Diego.

“Si las tasas de interes estuvieran a 5.5 o el seis por ciento, entonces las hipotecas se vuelven más caras que las rentas. Yo no diría que los intereses de cuatro por ciento son normales”, dijo por medio de un correo electrónico. “Hoy en día, las personas pueden comprar casas porque las tasas de interes son bajas”.

Eric Wolff es reportero para el periódico North County Times en la ciudad de Escondido, California.


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