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Con la promulgación de la Ley de los Derechos de los Propietarios de Casas, el gobernador Jerry Brown ha tratado de ayudar a dueños de casas que han sufrido ejecuciones hipotecarias. (Kevork Djansezian/Getty Images)

Ley de los derechos de los propietarios de California entra en vigor

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Especial para Excélsior

California tiene a siete de las diez ciudades más afectadas en la nación por la tasa de ejecuciones hipotecarias de 2011

Más de un millón de casas se perdieron en una ejecución hipotecaria entre 2008 y 2011, con una cantidad aproximada de 700,000 casas actualmente en inicio o dentro de un proceso de ejecución hipotecaria.

En julio 11 del 2012, el gobernador de California Jerry Brown promulgó la Ley de los Derechos de los Propietarios de Casas para brindar equidad, responsabilidad y transparencia en las hipotecas del estado y en los procesos de las ejecuciones hipotecarias, la cual entrará en vigor el próximo primero de enero de 2013.

La Ley de los Derechos de los Propietarios de Casas en California marca el tercer paso en respuesta a la procuraduría general, debido a la crisis en las ejecuciones hipotecarias y las hipotecas en el estado de California. El primer paso fue la creación de la Fuerza de Protección en Contra del Fraude Hipotecario, o en inglés Mortgage Fraud Strike Force, que ha estado investigando las faltas e irregularidades en todas las etapas del proceso de las hipotecas.

La Fuerza de Protección en contra del Fraude Hipotecario -Mortgage Fraud Strike Force- está ubicada en las oficinas del Departamento de Justicia de Los Ángeles, Fresno, San Francisco y Sacramento. Veinticinco son los abogados e investigadores que trabajan juntos en esta misión, clasificados en tres equipos:

El Equipo de Aplicación del Consumidor, que tiene como objetivo detectar las estafas que se hacen a los consumidores, incluyendo los préstamos fraudulentos, prácticas comerciales desleales en préstamos, publicidad engañosa y fraudes de modificación y ejecución hipotecaria.

El Equipo de Ejecución, que detecta y persigue penalmente los fraudes relacionados con los casos masivos de fraudes hipotecarios, incluyendo las inversiones fraudulentas y el uso de fondos ilegales, bajo el alivio de prometer ayuda a los propietarios necesitados.

El Equipo de Fraude Corporativo, que centra sus investigaciones en las irregularidades y procedimientos desleales de las inversiones de las hipotecas llamadas Suprime, así como de las reclamaciones falsas o fraudulentas al estado con respecto a estas hipotecas.

El segundo paso consistió en el acuerdo monetario de 18 mil millones de dólares entre los cinco bancos más grandes de la nación, en favor de los prestatarios que fueron perjudicados con estos procesos en el estado de California; el acuerdo total en toda la nación fue de 25 mil millones de dólares a favor de los propietarios perjudicados.

Estos fondos de liquidación de 25 mil millones de dólares se dividen en dos partes fundamentales:

Créditos para los propietarios afectados, y pagos a las entidades de gobierno.

Veinte mil millones (la mayor parte de la solución) otorgados en forma de créditos para las víctimas de las prácticas depredadoras. Estos créditos se asignan por fórmulas que determinan la cantidad de ayuda financiera a los prestatarios, relacionados con los costos de las actividades ofrecidas por los proveedores de servicio.

Por lo menos 10 mil millones de esta cantidad, están destinados hacia la reducción del principal de préstamos a prestatarios calificados que están con los valores de sus casas “sumergidos” y que deben más en sus hipotecas de los que sus casas valen. Se estima que 1 millón de prestatarios actuales puede beneficiarse de esta parte de la solución.

Otro 3 mil millones destinados a ayudar a los prestatarios para que puedan refinanciar sus préstamos hipotecarios, a una tasa de interés más asequible aun si deben más de lo que su propiedad vale. Un adicional de 7 mil millones destinados a otros programas para ayudar a los prestatarios desempleados, miembros del servicio, transición y programas comunitarios.

Los restantes 5 mil millones de la liquidación de estos 25 mil millones son pagos a las entidades de gobierno, incluyendo 2.5 mil millones a los abogados fiscales generales de los estados, 1.5 mil millones a los prestatarios que perdieron hogares frente a una ejecución hipotecaria, y de las cuales aproximadamente 750,000 personas recibirán un promedio de 2,000 dólares cada uno. Novecientos doce millones al gobierno federal y 90 millones de dólares a diversas organizaciones del estado.

Es importante tener en cuenta que La Ley de los Derechos de los Propietarios de Casas en California, o Homeowners Bill of Rights HBR, aplica sólo a las primeras hipotecas con gravámenes que están garantizados por inmuebles residenciales ocupadas por sus propietarios.

No aplica para: deudores que son entidades comerciales, deudores que adquirieron inmuebles con propósito de inversión, prestatarios que ya están en proceso de bancarrota, prestatarios que ya han entregado sus bienes, o prestatarios que han contratado los servicios de una entidad cuya actividad principal es la de asesorar sobre cómo retrasar o prevenir una ejecución hipotecaria, para extender las ejecuciones hipotecarias y evitar o retrasar intencionalmente la obligación y responsabilidad contractual de los términos del préstamo hipotecario.

La Ley de los Derechos de los Propietarios en California, o Homeowners Bill of Right ( HBR), impone los siguientes requisitos a todos los prestamistas , servidores y administradores:

1. Prohibición de “Seguimiento Doble”, o en inglés Dual Tracking: al recibir una “aplicación completa” para una modificación de préstamo, un prestamista/técnico debe detener cualquier actividad de ejecución hipotecaria hasta que se presente y se llegue a una decisión sobre la solicitud de modificación. Una “aplicación completa” significa que el prestatario ha proporcionado todos los documentos solicitados.

2. Prohibición del “Robo-firma”: Antes de presentar o registrar cualquier declaración o aviso relativo a una ejecución hipotecaria, el prestamista debe revisar toda la evidencia competente y confiable para fundamentar el incumplimiento por defecto del prestatario y el derecho a iniciar el proceso correspondiente.

3. Nuevos requisitos para los avisos de incumplimiento: Dentro de los cinco días de registro de un aviso de incumplimiento, un prestamista debe enviar al prestatario un aviso acerca de las alternativas de prevención de ejecución hipotecaria. (como modificación de préstamo o venta corta), y si se requiere de una aplicación, cómo obtener la aplicación.

4. Cada vez que la venta de ejecución hipotecaria se pospone por un período de al menos diez días hábiles, el prestatario debe recibir aviso por escrito de la nueva fecha de venta y el plazo de cinco días hábiles de la fecha de la postergación.

Tenga presente que ser un propietario informado tiene muchos beneficios, y que está en usted el invertir el tiempo necesario para lograrlo.

Recuerde que el factor “tiempo” es el más elemental y determinante para lograrlo.

Le invitamos a visitar la dirección de Internet de la Oficina del Fiscal General del Estado de California, Departamento de Justicia www.oag.ca.gov/ ; y www.juntosenlalucha.com

 

Así mismo, si un prestamista realizó más de 175 embargos hipotecarios residenciales en California el año anterior, es sujeto a los siguientes requisitos adicionales:

Aplicación

Con la disposición en lo estipulado a consecuencia del llamado robo de firmas, un prestatario puede demandar por violaciones de materiales dentro de la Ley de los Derechos de los Propietarios de Casas en California, o Homeowners Bill of Rights.

Antes de la ejecución hipotecaria, un prestatario sólo puede obtener medidas cautelares para evitar la ejecución hipotecaria. Después de la ejecución hipotecaria, el prestatario puede buscar compensación por daños reales causados por la violación de sus derechos. Si se encuentra la violación intencional o imprudente, un prestatario puede obtener compensación por los daños ocasionados.

Sólo el gobierno puede aplicar por la disposición del robo de firmas. El HBR también permite a los prestatarios, pero no a los prestamistas o administradores, recuperar los honorarios de sus abogados si ellos prevalecen basados en una violación de la ley. Un prestatario “prevalece” si él o ella “fue causa de un desagravio o recibió daños” por una violación de la HBR.

¡Usted tiene opciones, pero protéjase de falsas promesas! Los propietarios de casas reciben muchas ofertas para efectuar una modificación, refinanciación, detener o retrasar la ejecución hipotecaria, etc. con el típico refrán de que ya están “pre-aprobados”, garantizando un pago mensual pre-establecido o un crédito basado en la equidad en sus viviendas. NO FIRME ningún documento o contrato que usted no entienda. Es su obligación, derecho y responsabilidad el hacer preguntas y obtener respuestas claras y precisas. La información es su mejor defensa para evitar ser víctima de fraudes hipotecarios.

 


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